编者按
有媒体统计，截止今年4月，全国目前已有20余省市先后出台政策鼓励农民工进城购房，农民工似乎一夜之间成为房地产去库存的主要动力。2015年12月召开的中央经济工作会议，明确将“去库存”纳入2016年我国确定的五大经济任务之一。为完成去库存的政治任务，各地掀起去库存热潮，“八仙过海，各显神通”。但指望农民工消化房地产库存，靠谱吗？华南理工大学公共政策研究院的谭锐博士就去库存与当前楼市的相关问题接受微信公众号IPP评论的独家采访。
IPP评论：去库存的举措中，争议比较大的是农民工是否能当“接盘侠”？今年全国两会上，已经有代表呼吁不能让农民工“接盘”。您如何看这个问题。
谭锐：这个问题要分长期和短期两个方面来看。从长期来看，由农民工来消化过剩的库存有一定道理。因为现在库存过多原因在于人口的城市化跟不上，进城务工的农民工不仅工资低，而且无法获得公共服务，在城市生存尚且困难，更不要说买房定居。如果政府下决心破除户籍障碍，为他们提供诸如医疗、教育、养老、住房及就业等保障，让他们定居下来，那么农民工作为消化住房库存的力量就会壮大。关键在于政府是否能为农民工进城提供公共服务。这确实是一个很大的问题，这需要大量的财政支出。
根据2014年国家统计局的抽样统计，全国农民工人口数量大概是2.74亿人，这是一个庞大的群体，但他们的工资水平低，住房消费能力弱。我们不用做一个具体的调查，仅仅观察周围的现象，就能发现进城农民工从事的工作一般是餐饮服务、快递等体力活。他们住的地方一般是城中村、地下室、旧胡同、平房等廉价的住房，因为他们的工资就那么多。所以从短期来看，农民工是不能够成为住房购买的主要人群的。
更何况入住之后还要缴纳物业管理费、水电费等杂费。由于城市的社会保障体系受当前户籍制度的约束难以覆盖到农民工，农民工在城市定居的成本很高，只能逐利而居，体现出很强的流动性，买房会降低他们的流动性并阻碍他们获得地区工资溢价的机会。
IPP评论：房地产去库存的消费主力应当如何定位？
谭锐：我认为应当是潜在的中产阶级。比如说像新就业的大学生、海外归国人才、新兴行业如文化产业的就业人士、创业人员等等。这些群体是有潜在的增值空间的，他们一旦和资本结合，就会创造财富。但他们还处在中产阶级成长周期的初级阶段，工作经验与财富还需要逐渐积累。因此我们认为，将它们作为扶持的群体更为合适。今年早些时候沈阳推出针对大学生的零首付政策，尽管政策被叫停，但他们的思路还是比较契合我所提的这一方向。需要注意的是，针对这个群体，政府需要注意政策方式与方法上的安排。例如是不是应该对他们的工作状态与工作年限进行审核？是租还是卖？是首付优惠还是利率、税费优惠？优惠到什么程度？诸如此类，制度设计很有讲究。
总之，目前去库存政策应寄希望于潜在中产，政府可以针对这一群体采取定向优惠措施，如人才住房补贴、提供廉价的过渡性住房、提高购房贷款额度、给予购房利息补贴、扩大住房公积金覆盖范围等。尽量从需求面进行支持，通过市场化的方式消化高库存。
IPP评论：潜在的投资者能不能消化一部分房地产库存？
谭锐：免费发放、拆毁待售住房都可以降低库存，但这样做不仅没有任何意义，因为这些方法难以回收住房的经济价值，反而会导致社会的社会矛盾和巨大不满。如果这个行不通，就必须有人站出来收购这些过剩的住房。那么，谁可以充当这一角色？首先，潜在的投资者也许能消化一部分。
自2014年以来，国家频频采取多项措施为楼市托底，例如放开限购、降低首付比例和按揭利率、公积金限额上提，并且可以异地提取使用。今年更是从金融、财税、行政等多方面加大刺激力度，北京、上海、深圳、南京、杭州等大城市房价暴涨，人们连夜排队抢购住房，有的人甚至把整栋楼买下来再慢慢卖，这实际上是将开发商的库存变为投资者的库存，风险虽然实现了转移，但高库存的问题并没有解决。其次，由政府回购似乎是一个选择，但仔细分析也行不通。
IPP评论：消化房地产库存，地方政府能做些什么？
谭锐：此次住房供给过剩的程度非同一般，无论是哪一个群体来接盘都只能消化一部分，其余过剩的住房可能会面临长期空置，或者成为烂尾楼，或者直接被拆毁。如果那样，那么一大批房地产企业可能因资金链断裂而倒闭，从而企业员工及工人工资被拖欠，银行坏账率上升。如果不经历这个过程，又走货币政策刺激，财政兜底的老路，只会加重财政负担，并被房地产业进一步挟持。
要避免这两种情况，就要通过供给侧改革，创造新的房地产市场空间。房地产市场在很大程度上是区域性市场，而各个地区的情况有很大的差异，目前虽然各个城市的住房库存都很高，但并不是每个城市都卖不出去，像特大型城市还出现补库存的情况。在这样的情况下，国家应当避免出台“一刀切”的政策，容许和鼓励地方政府出台地方性政策来实现区域内部的供求再平衡。
